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房地产市场.消费贷堵住之日,才是炒房熄火之时
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房地产市场.消费贷堵住之日,才是炒房熄火之时

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时间:2020-05-22 14:01:06

虽然房贷都收紧了,但房价为什幺迟迟没多大动静呢,目前二线城市还是一房难求,购房者普遍看涨,炒房客依然横行四方。

归根结底,还是市场的钱太多了,没有了房贷,还有消费贷啊。

我今年手机都不敢开声音,每天都是N个未接电话,基本上是两种,一是各种金融机构问你贷不贷款,二是房地产中介问你买不买公寓。

消费贷暗中流向房地产,贷款数据已经给出了答案。今年1-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿,累计同比多增7137亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿,今年前7个月新增贷款已超过了去年全年。

我同事在报纸上发了一篇《监管层严查消费贷流入房地产 首付贷捲土重来》的文章。我摘取一些採访的内容如下:

目前银行房贷按揭利率为基準利率上浮5%、10%上下,但消费贷利率一般上浮20%、30%,利率要比房贷高出一大截,因此银行个贷经理推销起来更加卖力。消费贷包括信用贷和抵押贷,信用贷只要有稳定的收入和工作即可,抵押贷则需要房子作抵押。

炒房者已有房且房本在手,拿房本去做抵押贷,这种消费贷金额更大,一线城市的房子可以做到数百万甚至上千万。

对于消费贷用于购房,房地产中介则显得更加随便,深圳一家地产中介售楼经理对记者打包票,「银行抵押贷、信用贷都可以做,很多客户都这幺做,大部人都用作首付款。如果抵押贷首付款不够的话,还可以将房子作『高评』处理。」所谓「高评」,就是房子评估的时候,想办法价格评高一些,这样抵押贷款可以得到更多资金,从而买房、炒房不受资金掣肘。

因为对房价上涨预期,进一步强化了投资客的信心,因此贷款,借钱,加槓桿,继续买买买。成都、杭州、武汉、长沙等城市因为限制网签,开发商回款难,因此很多新楼盘要求全款买房。

难道购房者都是真金白银的自有资金吗?显然不是。

监管层开始意识到了这个问题。

最近人民银行深圳支行下发了一则风险提示的通知,称「近期辖内银行个人其他消费贷款大幅增长,存在部分资金违规流入房地产市场的风险,可能对房地产金融调控造成负面影响」,并要求加强个人消费贷款管理。

深圳已有银行开始将消费贷款的期限,从最长30年,下降到5年。

9月5日北京银监局也发文,要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查「房抵贷」等资金违规流入房地产市场的情况。

因为监管层已经意识到了风险,以前我们总说,我们的首付比例至少有3成,不像美国次贷危机的零首付,所以我们的房贷很安全,但现在如果你买房的首付都是通过消费贷款借来的,跟零首付又有什幺区别呢?也就蕴藏着风险。

但监管能不能堵住漏洞?消费贷是否会变相流向房地产市场?

我觉得如果消费贷总的额度不收紧,还是会,因为有很多规避的方法。

要彻底消灭消费贷的资金用于购房,只能一刀切,比如每个人额度上不超过10万,期限最多一年两年,住房抵押贷最多抵押3成。

说白了,还是要把资金水龙头拧紧,否则只要消费贷的额度充足,有什幺样的监管,就会有什幺样的规避方法。

目前的房贷收紧,就是从总的额度上收紧的。央行已经在督促银行把房地产的贷款往回收了。

除了房贷收紧,接下来应该要整治消费贷款了,只要这一块也堵住了,炒房客的资金腾挪空间才会被彻底压缩,才不会去市场兴风作浪,投资客被驱逐出市场后,也就可以稳定了。所以我们可以重点观察下四季度的消费贷款增长额度。

实际上,居民进一步加槓桿的空间也已经非常有限了。

海通证券姜超写了个分析报告认为,衡量居民部门的偿债能力,还要考虑居民部门分配到了多少可支配收入。美国收入分配主要倾向居民部门,但我们则倾向政府和企业部门,导致居民部门债务占居民可支配收入的比重已经达到了90%,美国当前仅有106%,日本的这一比例从上世纪90年代以来基本都低于100%,再考虑到居民部门从父母、亲戚、朋友处获得的隐性负债,居民加槓桿的空间已经不多。此外,目前居民凈存款比2016年初缩水了16%,已降至2013年初水平,也意味着居民举债空间并不大。

另外,关于政策的方向。今天《北京日报》发的新闻。

北京是调控的风向标,所以,关于这一轮调控的决心,大家可以放心了,政策储备多的很,市场不稳,就会继续出台政策。

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